Le marché des résidences privées en France

1/ Toujours plus d'étudiants

On observe une forte croissance de la population étudiante depuis les années 80 et cette tendance devrait rester stable dans les prochaines années. Dernièrement, chaque année, leur nombre est compris entre 2,15 millions et 2,7 millions. Ce gonflement de la population étudiante est du à plusieurs facteurs:

• tout d'abord, une raison socioculturelle: la démocratisation des études supérieures qui s'adressent aujourd'hui à une frange très large de la population.
• d'autre part, un facteur démographique: les enfants des baby boomers arrivent en âge d'étudier.
• et enfin, le nombre d'étudiants étrangers en croissance constante: la proportion d'étudiants étrangers estimés par l'OCDE à l'horizon 2025 est de 17%.

Dans le futur, ce sont les étudiants étrangers qui seront le plus gros moteur de la croissance. L'attractivité de la France est forte surtout pour les jeunes asiatiques (notamment les chinois) car les droits d'inscription à l'université sont relativement faibles par rapport aux autres pays européens. 

Ces étudiants de plus en plus nombreux sont très différents les uns des autres de par leur âge, leur situation maritale ou économique, leur nationalité, etc. Mais derrière ce groupe hétérogène, se cachent des traits communs à tous qui conditionnent les besoins de la classe étudiante. Les étudiants sont jeunes, mobiles et disposent de revenus faibles.   

étude studylease 2018

2/ Où vivent les étudiants ? De moins en moins chez leurs parents

En 2018, les étudiants ne sont qu'un tiers à vivre sous le toit familial. Plus ouverts que leurs ainés, les jeunes d'aujourd'hui s'inscrivent souvent dans des établissements éloignés de chez eux et sont amenés à se loger pour leurs études.

Parmi les dé-cohabitants - c'est ainsi qu'on nomme ceux qui partent de leur famille - environ un tiers vit en location privée seul ou en couple et un peu plus de 10% en colocation.

La vie en résidence collective (Crous, internat, résidence privée, etc.) concerne 13% des étudiants et cette proportion baisse avec l'âge. Les résidences étudiantes privées hébergent au total 121.000 étudiants, ce qui correspond à 4,8% de la population étudiante totale. La plupart des locataires de ces résidences sont des jeunes en 1er cycle qui y séjournent pour des durées assez courtes de 1 à 2 ans.

Etude Studylease 2018

Quand on s'intéresse au lieu de vie des étudiants, il est curieux de remarquer :

• les évolutions culturelles et structurelles de la société. La part d'étudiants vivant chez leurs parents est passée de 46.1% (près d'un sur deux) en 2000 à 36% (environ un tiers) en 2018; ceux vivant en colocation de 4.7% en 2000 (une faible minorité) à 12% en 2018 (presqu'autant qu'en résidence collective).
• l'impact de l'âge et de la situation sentimentale des étudiants. Ainsi, la part d'étudiants qui vit en couple passe de 2% à 18 ans à 25% à 25 ans et atteint 43% à 30 ans. A 18 ans ils sont environ 40 % chez leurs parents et seulement 15% à 28 ans.

3/ Un parc insuffisant de logements étudiants

Le résultat d'un nombre croissant d'étudiants couplé au fait qu'ils partent de plus en plus tôt du domicile familial a pour conséquence une grosse pénurie de logements étudiants. Et dans les années à venir, les étudiants étrangers vont contribuer à faire augmenter ultérieurement la demande.

• Cette pénurie de logements étudiants est inégalement répartie sur le territoire français. En fait, elle est plus forte là où la concentration de formations universitaires est la plus élevée, c'est à dire dans les grandes villes. (64 % des lieux où les étudiants poursuivent leurs études sont des villes de plus de 500 000 habitants, c'est aussi dans ces villes que les tarifs des locations privées sont les plus élevés)
• Du coté public, le Crous a un manque de structures très fort en Ile-de-France où l'on compte 635.000 étudiants, dont 114.000 boursiers. Les résidences du Crous n'y disposent que de 20.000 logements. Cela représente une capacité d'hébergement de seulement 17% des boursiers. Hors Ile-de-France, la situation est moins critique, le Crous accueille environ 30% des boursiers. Ceci explique le lancement du "Plan 40.000" par le gouvernement en 2014, qui prévoit la construction de 40.000 logements étudiants publics supplémentaires, dont 20.000 en Ile-de-France.
• Le secteur privé joue un rôle essentiel pour soulager un marché très tendu. Au total, les résidences étudiantes privées offrent 110.000 lits alors que le parc public du Crous dispose de 210.000 lits. Elles pèsent donc pour plus de 30% du parc global. De nombreux dispositifs fiscaux ont été mis en place pour favoriser l'éclosion d'un parc de studios en de résidences pour étudiants au cours des années 90. Certains promoteurs privés se sont même spécialisés dans ce créneau.

Etude Studylease 2018

4/ Investir dans les résidences étudiantes privées

Ce type d'investissement serait plus rentable que les autres investissements immobiliers grâce aux avantages fiscaux accordés aux propriétaires acquéreurs de résidences privées, aux taux d'occupation très élevés (de l'ordre de 91%) avec un faible risque d'impayés. Même si il y a une pression vers des loyers et donc des rendements bas, la rentabilité nette va de 5,3% à 6,7% en fonction de l'emplacement et de la qualité du bien immobilier.

Ainsi, l'essentiel du marché est composé d'investisseurs particuliers qui recherchent un produit d'investissement défiscalisant qui leur procure un rendement supérieur à un logement standard. Ils sont souvent propriétaires d'un ou plusieurs logements.